PENGIKATAN TUKAR MENUKAR
Pada hari ini, _____ tanggal _____ tahun _____ .
1. a. Tuan _____ , pekerjaan _____ , bertempat tinggal di _____ , Kelurahan _____ , Kecamatan _____ , pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor _____ ;
b. Nyonya _____ , pekerjaan _____ , bertempat tinggal di _____ , pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor _____ .
Menurut keterangannya dalam ini mereka bertindak bersama-sama dalam kedudukannya sebagai satu-satunya ahli waris dari almarhum _____ , yang meninggal dunia di _____ , tempat tinggalnya yang terakhir, pada tanggal _____ . Demikian sebagaimana ternyata dalam Surat Keterangan Warisan yang dibuat secara dibawah tangan, disaksikan, dan dibenarkan oleh _____ , tertanggal _____ dan oleh _____ Nomor _____ ; yang selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA.
2. Tuan _____ , pekerjaan _____ , bertempat tinggal di _____ Kelurahan _____ , Kecamatan _____ , pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor _____ ; yang untuk selanjutnya disebut juga sebagai PIHAK KEDUA.
Para Pihak yang bertindak sebagaimana tersebut di atas terlebih dahulu menerangkan bahwa:
a. PIHAK PERTAMA adalah pemilik atau yang berhak atas sebidang tanah dan bangunan rumah sebagaimana diuraikan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor _____ , yang terletak di:
– Provinsi :
– Kotamadya :
– Kecamatan :
Seluas _____ m2 (_____ meter persegi). Gambar Situasi tertanggal _____ (Tanda Bukti Hak) yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan _____ , tertanggal _____ , dan bangunan rumah didirikan di atasnya, dengan nilai jual sebesar Rp _____ (_____ Rupiah).
b. PIHAK KEDUA adalah pemilik atau yang berhak sebagaimana diuraikan dalam Sertifikat Hak Milik Nomor _____ , yang terletak di:
– Provinsi :
– Kotamadya :
– Kecamatan :
– Kelurahan :
Seluas _____ m2, (_____ meter persegi). Gambar situasi tanggal _____ , Nomor _____ , terdaftar atas nama _____ .
Demikian menurut Sertifikat (Tanda Bukti Hak) yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan _____ , tertanggal _____ , dan bangunan rumah tersebut didirikan berdasarkan Surat Izin Mendirikan Bangunan, tertanggal _____ , Nomor _____ , dengan harga jual sebesar Rp. _____ , (_____ Rupiah);
Demikian berikut segala sesuatu yang tertanam di atas tanah dan bangunan rumah tersebut, yang menurut sifat, peruntukan atau menurut Undang-Undang dapat dianggap sebagai barang tetap/tidak bergerak.
Bahwa PIHAK PERTAMA hendak menukar sebidang tanah dan bangunan rumah tersebut di atas kepada PIHAK KEDUA. Dan, PIHAK KEDUA akan menukar sebidang tanah dan bangunan rumah tersebut di atas kepada PIHAK PERTAMA, dengan ketentuan bahwa PIHAK KEDUA akan memberikan tambahan uang sejumlah Rp _____ (_____ Rupiah) kepada PIHAK PERTAMA, akan tetapi Tukar Menukar belum mungkin dilaksanakan oleh karena pembayaran tambahan sebesar Rp _____ (_____ Rupiah) tersebut di atas belum dilunasi oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA, dan tanah bangunan rumah milik PIHAK KEDUA masih disewakan kepada Pihak Ketiga.
Bahwa PIHAK KEDUA bersedia untuk membayar tambahan uang sebesar Rp _____ (_____ Rupiah) yang akan dibayar oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA, dengan cara pembayaran sebagai berikut:
– Tahap pertama sebesar Rp _____ (_____ Rupiah) telah dibayar oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA pada tanggal _____ , dan untuk penerimaan jumlah uang itu, penghadap PIHAK PERTAMA dengan ini memberikan pelunasannya, sehingga Perjanjian ini juga merupakan kuitansi untuk penerimaan uang sejumlah Rp. _____ (_____ Rupiah) tersebut.
– Tahap kedua sebesar Rp _____ (_____ Rupiah) akan dibayar oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA setelah Perjanjian ini ditandatangani atau pada tanggal _____ dengan cara ditransfer melalui salah satu Bank yang disetujui oleh kedua belah pihak, dengan ketentuan bahwa uang yang dikirimkan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA telah masuk ke rekening PIHAK PER-TAMA. Dan, untuk penerimaan jumlah uang itu, penghadap PIHAK PERTAMA dengan ini memberikan pelunasannya, sehingga Perjanjian ini juga merupakan kuitansi untuk penerimaan uang sejumlah Rp _____ (_____ Rupiah) tersebut.
– Tahap ketiga sebesar Rp _____ (_____ Rupiah) akan dibayar oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA secara mengangsur antara bulan _____ sampai dengan bulan _____ dan untuk penerimaan sejumlah uang tersebut akan dibuatkan tanda-terima (kuitansi) secara tersendiri.
Berhubung dengan apa yang diuraikan di atas, maka Para Pihak bersama ini me-nerangkan agar supaya dikemudian hari Para Pihak tidak memungkirinya, maka PIHAK PERTAMA dengan ini berjanji dan oleh karena itu mengikat diri akan menukar dan menyerahkan kepada PIHAK KEDUA, yang dengan ini berjanji akan menukar dan menerima penyerahan dari PIHAK PERTAMA tanah yang diuraikan di atas.
Selanjutnya Para Pihak menerangkan bahwa Perjanjian Pengikatan Tukar Menukar ini dilakukan dan diterima dengan ketentuan-ketentuan sebagai berikut:
Pasal 1
Tukar-menukar tanah dan bangunan rumah tersebut akan dilakukan dan diterima dengan ketentuan bahwa PIHAK KEDUA memberikan tambahan uang sebesar Rp _____ (_____ Rupiah) dengan cara pembayaran seperti telah diuraikan di atas.
Pasal 2
Tukar-menukar tanah dan bangunan rumah tersebut di atas akan dilakukan dengan perjanjian-perjanjian yang lazim digunakan dalam tukar-menukar di antaranya, tetapi tidak terbatas pada ketentuan-ketentuan bahwa kedua belah pihak saling menjamin bahwa tanah dan bangunan rumah tersebut:
a. tidak dikenakan sesuatu sitaan;
b. tidak menjadi jaminan suatu utang;
c. adalah milik dan haknya masing-masing dan hanya dapat dijual/dipindah-tangankan oleh masing-masing pihak, maka kedua belah pihak saling menjamin tidak akan mendapat sesuatu tuntutan dari pihak lain yang menyatakan mem-punyai hak lebih dahulu atau turut mempunyai hak atasnya.
Pasal 3
Dengan dibuatnya pengikatan ini, maka kedua belah pihak tidak berhak lagi untuk memberikan jaminan, menyewakan, menjual, atau dengan cara apa pun memberi-kan hak apa pun atas tanah tersebut kepada pihak lain. Sedang, segala tindakan semacam itu yang dilakukan oleh kedua belah pihak adalah tidak sah.
Pasal 4
Setelah pengikatan tukar-menukar ini ditandatangani, maka:
1. PIHAK KEDUA boleh menempati tanah dan bangunan rumah di _____ Nomor _____ milik Pihak Pertama, dan PIHAK PERTAMA harus sudah segera mengosongkan tanah dan bangunan rumah tersebut, segera setelah PIHAK KEDUA membayar Rp _____ (_____ Rupiah) tersebut.
2. PIHAK KEDUA boleh memperbaiki bangunan rumah di _____ Nomor _____ milik PIHAK PERTAMA, dan dapat disewakan kepada Pihak Ketiga, dan uang hasil sewa-menyewa tersebut oleh PIHAK KEDUA akan dibayar kepada PIHAK PERTAMA sebagai angsuran tambahan uang kekurangan yang harus dibayar.
Pasal 5
1. Bahwa tanah dan bangunan rumah di _____ yang sekarang masih disewa oleh pihak lain dan akan berakhir pada bulan _____ yang akan datang. Untuk itu PIHAK KEDUA harus menjamin PIHAK PERTAMA bahwa pada bulan _____ yang akan datang, sewa-menyewa sudah berakhir, dan bangunan rumah di _____ sudah kosong dari penghuni, sehingga PIHAK PERTAMA bisa menempati tanah dan bangunan rumah di _____ tersebut.
2. Jika temyata PIHAK PERTAMA tidak memperoleh suatu hak atas tanah dan bangunan rumah tersebut, atau tidak berhak melakukan tukar-menukar atas tanah dan bangunan rumah tersebut, dan segala sesuatu yang terdapat di atasnya; maka PIHAK PERTAMA diwajibkan membayar kembali jumlah uang yang telah diterima oleh PIHAK PERTAMA dari PIHAK KEDUA seperti diuraikan di atas, ditambah dengan biaya-biaya yang dikeluarkan oleh PIHAK KEDUA berkenaan dengan tanah dan bangunan rumah tersebut. Jumlah uang tersebut mesti dibayar dengan seketika dan sekaligus.
3. Sertifikat atas tanah-tanah yang ditukar-menukar tersebut dipegang oleh ma-sing-masing pihak yang menukar, dengan ketentuan atas Sertifikat yang ditukar tersebut tidak boleh dialihkan/dijual kepada pihak lain.
Pasal 6
1. Pajak Penghasilan (PPh) masing-masing tanah dan bangunan rumah dibayar oleh masing-masing pihak sebesar _____ % (_____ persen) dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP ).
2. Bea Perolehan (Pajak Balik Nama) atas tanah dan bangunan rumah yang diperoleh dibayar oleh masing-masing yang menerima tanah dan bangunan rumah tersebut.
Pasal 7
1. Agar lebih menjamin kedudukan PIHAK KEDUA atas pelaksanaan tukar-menukar tersebut dalam Pasal 2, pada waktunya sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang dimaksudkan, dan PIHAK KEDUA telah melunasi seluruh pembayaran tambahan tersebut kepada PIHAK PERTAMA, maka PIHAK PERTAMA ini, sekarang untuk pada waktunya memberi kuasa kepada PIHAK KEDUA atau orang atau badan lain yang ditunjuk oleh PIHAK KEDUA sebagaimana mestinya, dengan hak substitusi yang tidak dapat dicabut kembali dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini, yang mana dengan tidak adanya kuasa itu Perjanjian ini tidak akan diterima dan dilangsungkan antara kedua belah pihak. Dan, karenanya tidak akan batal atau berakhir disebabkan alasan-alasan yang dicantumkan dalam Pasal 1813 dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia untuk:
a. Melepaskan, menjual, menghibahkan, menyewakan, ataupun untuk mem-beratinya dengan beban-beban yang bersifat apa pun atas tanah tersebut;
b. Menunjuk PIHAK KEDUA yang akan bertindak untuk dan atas nama PIHAK PERTAMA, sedang PIHAK PERTAMA sekarang ini untuk dikemudian hari memberikan persetujuan untuk itu, guna melangsungkan penjualan dari tanah tersebut kepada PIHAK KEDUA di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang dan untuk melakukan segala sesuatu yang dianggap perlu dan berguna untuk menyelesaikan hal-hal tersebut tidak ada yang dikecualikan.
2. Untuk keperluan tersebut, dikuasakan untuk menghadap di mana perlu, meminta/memberikan keterangan-keterangan membuat/suruh membuat akta-akta dan/atau surat-surat yang diperlukan lainnya serta menandatanganinya, memilih domisili, dan selanjutnya melakukan segala tindakan yang dianggap perlu dan berguna agar tercapainya maksud dan tujuan tersebut di atas dan tidak ada satu pun yang dikecualikan.
Pasal 8
Sedangkan apabila karena sebab/alasan apa pun PIHAK PERTAMA membatalkan Pengikatan Tukar Menukar ini, sehingga akta tukar-menukarnya tidak bisa dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang, maka Pengikatan Tukar Menukar ini dengan sendirinya dianggap batal menurut hukum, dan PIHAK PERTAMA diwajibkan mengembalikan uang yang telah diterimanya dan ditambah membayar ganti rugi sebesar _____ % (_____ persen) dari uang yang telah diterimanya tersebut kepada PIHAK KEDUA, yang harus dibayar seketika dan sekaligus lunas, serta PIHAK PERTAMA wajib menyerahkan Sertifikat milik PIHAK KEDUA kepada PIHAK KEDUA.
Setiap hari kelambatan PIHAK PERTAMA membayar uang termaksud di atas kepada PIHAK KEDUA, maka PIHAK PERTAMA dikenakan denda atau membayar ganti rugi kepada PIHAK KEDUA sebesar _____ %o (_____permil) setiap hari kelambatan, yang harus dibayar dengan seketika dan sekaligus lunas.
Pasal 9
1. Apabila karena sebab/alasan apa pun juga PIHAK KEDUA membatalkan Pengikatan Tukar Menukar ini, maka Pengikatan Tukar Menukar ini dengan sendirinya batal menurut hukum. Dan, dalam hal demikian kedua belah pihak melepaskan ketentuan-ketentuan dalam Pasal 1266 dan 1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, maka dalam hal ini PIHAK PERTAMA diwajibkan mengembalikan uang yang telah diterima oleh PIHAK PERTAMA yaitu sebesar _____ % (_____ persen) dari jumlah uang yang telah diterima oleh PIHAK PERTAMA yang harus dibayar dengan seketika dan sekaligus lunas, serta PIHAK KEDUA wajib menyerahkan Sertifikat milik PIHAK PERTAMA kepada PIHAK PERTAMA.
2. Pembatalan itu harus disampaikan secara tertulis oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA, selambat-lambatnya _____ (_____) hari sebelum waktu pelaksanaan pembatalan Perjanjian ini .
3. Setiap hari kelambatan PIHAK PERTAMA membayar uang termaksud di atas kepada PIHAK KEDUA, maka PIHAK PERTAMA dikenakan denda atau membayar ganti-rugi kepada PIHAK KEDUA sebesar _____ %o (_____ Permil) setiap hari kelambatan, yang harus dibayar dengan seketika dan sekaligus lunas.
Pasal 10
Apabila setelah PIHAK KEDUA melunasi seluruh pembayaran tambahan atas tanah dan bangunan rumah tersebut selesai, maka segera dibuatkan Akta Tukar Menukar di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari setelah selesainya pembayaran atas tanah dan bangunan rumah tersebut.
Pasal 11
Perjanjian ini tidak berakhir karena salah satu pihak meninggal dunia, akan tetapi menurun dan harus ditaati oleh para ahli waris dari pihak yang meninggal dunia.
Pasal 12
Biaya-biaya yang berhubungan dengan Perjanjian ini dibayar oleh PIHAK KEDUA dan biaya akta tukar-menukar di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang serta pengurusan pendaftaran peralihan hak dibayar dan menjadi tanggungan oleh kedua belah pihak dengan perbandingan yang sama.
Pasal 13
Hal-hal yang belum diatur atau cukup diatur dalam Perjanjian ini akan diselesaikan lebih lanjut secara musyawarah dan mufakat di antara kedua belah pihak.
Pasal 14
Mengenai Perjanjian ini dengan segala akibat serta pelaksanaannya, Para Pihak telah memilih tempat tinggal (domisili) hukum yang tetap dan seumumnya di Kantor Panitera Pengadilan Negeri _____ .
Demikianlah Perjanjian ini dibuat dan ditandatangani pada hari dan tanggal tersebut di atas, dan masing-masing pihak mendapatkan 1 eksemplar yang sama kekuatan hukumnya.
PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA
_____________ ___________
SAKSI-SAKSI
