Gross income multiplier adalah salah satu metode untuk menentukan harga properti penghasil pendapatan. Metode lain adalah net income multiplier dan tingkat kapitalisasi (capitalization rate).
Metode penilaian atau rumus penetapan harga yang bersifat sederhana ini (rule of thumb), juga digunakan untuk mengambil alih suatu perusahaan.
Bagaimana Menghitung Gross Income Multiplier (Angka Pengganda Pendapatan Kotor)?
Angka pengganda pendapatan kotor diperoleh dengan membagi harga yang diminta (atau nilai pasar) dari suatu properti dengan pendapatan sewa kotor saat ini.
Contoh. Asumsikan bahwa pendapatan sewa kotor saat ini $23.600 dan harga yang diminta (asking price) adalah $219.000. Maka multiplier pendapatan kotor adalah:
$219.000 : $23.600 = 9,28
Bagaimana menggunakan dan menerapkan angka pengganda pendapatan kotor tersebut?
Sebuah properti dalam suatu lingkungan yang serupa mungkin dinilai “delapan kali pendapatan sewa setahun”. Jadi, jika pendapatan kotor sewa tahunan mencapai $23.600, maka nilainya dianggap 8 x $23.600 = $188.800, yang berarti bahwa properti mungkin dinilai terlalu tinggi.
Aplikasi dari pendekatan ini dalam sektor industri yang lain termasuk berikut ini:
- Dalam industri penerbitan, majalah baru yang pertumbuhannya cepat bernilai 5 hingga 10 kali lipat pendapatan tahunan sebelum pajak.
- Stasiun radio dijual senilai 7,5 kali lipat pendapatan atau arus kas (cash flow).
- Agen asuransi dijual 150% dari komisi tahunan.
- Bengkel mobil dijual senilai 3 kali lipat dari penerimaan rata-rata per bulan.
Siapa yang menggunakan gross income multiplier dan kapan digunakan?
Investor Real Estate, Juru Taksir dan Pengusaha Properti. Industri real estate menggunakan pendekatan ini untuk menentukan perkiraan nilai pasar dari suatu properti.
Namun, pendekatan ini harus digunakan dengan hati-hati, karena properti yang berbeda memiliki biaya operasi yang berbeda yang harus diperhitungkan dalam menentukan nilai.
Ahli Strategi Perusahaan. Rumus penetapan harga yang merupakan rule-of-thumb ini, digunakan untuk membeli perusahaan. Namun, hanya mengandalkan teknik ini dapat menghasilkan penyederhanaan yang berlebihan terhadap nilai pasar dari suatu properti.