Apakah yang dimaksud dengan IRR (Internal Rate of Return) atau tingkat pengembalian internal? Bagaimana rumus IRR dan perhitungannya?
IRR adalah hasil yang diperoleh dari suatu proposal bisnis, yaitu tingkat diskonto (discount rate) yang akan menjadi present value dari aliran kas masuk (cash inflow) sama dengan investasi awal.
IRR adalah memberikan asumsi bahwa cash inflow diinvestasikan kembali pada tingkat bunga internal (internal rate).
Internal Rate of Return jika aliran kas masuk tidak selalu sama besar
Bagaimana rumus IRR dan perhitungannya?
Perhitungan ini menggunakan metode trial dan error dengan menggunakan tabel present value. Langkah-langkah rumus menghitung IRR disajikan sebagai berikut:
1. Hitung net present value (NPV) pada tingkat biaya modal (cost of capital), ditunjukkan dengan r1.
2. Lihat apakah net present value (NPV) positif atau negatif
3a. Jika net present value (NPV) positif, gunakan tingkat bunga yang lebih tinggi (r2) dari r1.
3b. Jika net present value (NPV) negatif, gunakan tingkat bunga yang lebih rendah (r2) dari r1.
3c. IRR yang tepat dengan net present value sama dengan nol, terkadang terletak di antara kedua rate tersebut.
4. Hitung net present value (NPV) dengan menggunakan r2.
5. Lakukan interpolasi untuk memperoleh IRR yang tepat.
Contoh. Suatu proyek dengan biaya sebesar $100.000 diharapkan akan menghasilkan cash inflow berikut ini.
- Tahun 1 = $50.000
- Tahun 2 = $30.000
- Tahun 3 = $20.000
- Tahun 4 = $40.000
Dengan menggunakan metode trial dan error, perhitungan IRR sebagai berikut:
| Tahun | Tingkat Bunga 16% | Present Value | Tingkat Bunga 18% | Present Value |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0,862 | $43.100 | 0,847 | $42.350 |
| 2 | 0,743 | $22.290 | 0,718 | $21.540 |
| 3 | 0,641 | $12.280 | 0,609 | $12.180 |
| 4 | 0,552 | $22.080 | 0,516 | $20.640 |
| $100.290 | $96.710 | |||
| Investasi | -$100.000 | -$100.000 | ||
| Net Present Value | $290 | -$3.290 |
IRR dari proyek ini adalah sedikit lebih tinggi dari 16% karena pada tingkat bunga tersebut, net present value dari investasi yang dilakukan kurang lebih sama dengan nol.
Rumus IRR jika aliran kas masuk selalu sama besar
Bagaimana menghitung IRR ini?
IRR dihitung pertama-tama dengan menggunakan suatu faktor (yang kebetulan sama dengan payback period) lalu mencari rate of return-nya dalam tabel present value of an annuity of $1. (Lihat tabel di bawah ini)
Contoh 2. Asumsikan bahwa $100.000 diinvestasikan berdasarkan suatu proposal yang akan menghasilkan aliran kas masuk tahunan (annual cash inflow) sebesar $15.000 selama 20 tahun. Maka,
$100.000 : $15.000 = 6,6667
Lihat tabel di atas. Cari angka 20 tahun dan temukan faktor yang paling mendekati 6,6667 yaitu 6,6231 dalam kolom 14%.
Contoh 3. Asumsikan investasi berikut ini.
- Investasi awal = $12.950
- Perkiraan umur investasi = 10 tahun
- Annual cash inflow = $3.000
- Biaya modal (cost of capital) = 12%
Rumus IRR, termasuk interpolasi untuk mencapai tingkat bunga yang tepat adalah:
Present value of annuity factor = $12.950 : $3.000 = 4,317
Nilai 4,317 terletak diantara 18% dan 20% dalam baris 10 tahun dari tabel di atas. Dengan menggunakan interpolasi:
| 18% | 4,494 | 4,494 |
|---|---|---|
| IRR | 4,317 | |
| 20% | 4,192 | |
| 0,302 | 0,177 |
Maka,
IRR = 18% + (0,177:0,302) x (20%-18%)
= 18% + 0,586 (2%)
= 18% +1,17%
= 19,17%
Karena internal rate of return (19,17%) lebih besar dari cost of capital (12%), analisis ini menyimpulkan bahwa proyek tersebut sebaiknya diterima.
Siapa yang menggunakan rumus IRR dan bagaimana caranya?
Jajaran Manajemen Keuangan dan Analis Proyek. Jika IRR lebih besar dibanding cost of capital, proyek harus diterima.
Keuntungan menggunakan metode perhitungan IRR yaitu tidak dipertimbangkannya time value of money sehingga menjadi lebih tepat dan realistis dibandingkan dengan metode accounting rate of return.
Kelemahan metode perhitungan IRR ini adalah:
- Perlu waktu untuk menghitungnya, terutama saat cash inflow tidak terdistribusi secara merata (meskipun kebanyakan kalkulator bisnis memiliki program untuk menghitung IRR)
- Metode ini tidak bisa mengidentifikasi ukuran investasi dalam berbagai proyek yang bersaing dan tingkat keuntungannya.